Czego unikać podczas transakcji bez pośrednika?

Zakup lub sprzedaż nieruchomości bez pośrednika staje się coraz popularniejszym rozwiązaniem dla osób, które chcą zaoszczędzić na prowizji. Jednak transakcje bezpośrednie niosą ze sobą pewne ryzyka, których warto być świadomym. W tym artykule przyjrzymy się najczęstszym pułapkom przy transakcjach bez pośrednika i podpowiemy, jak ich unikać, aby bezpiecznie przeprowadzić cały proces.

Brak odpowiedniej weryfikacji dokumentacji

Jednym z najpoważniejszych błędów jest niedokładne sprawdzenie dokumentów dotyczących nieruchomości. Pośrednicy zazwyczaj zajmują się tą kwestią, ale działając na własną rękę, musisz wykazać się szczególną starannością.

Podstawą jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na wszystkie obciążenia, służebności czy hipoteki. Częstym problemem są nieuregulowane sprawy spadkowe lub współwłasność, które mogą znacząco skomplikować transakcję.

Nie można zapominać o weryfikacji zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym nieruchomości. Samowole budowlane, niezgłoszone przebudowy czy brak odpowiednich pozwoleń mogą być przyczyną poważnych problemów w przyszłości.

Firma Budben podkreśla, że brak odpowiedniej weryfikacji dokumentów to najczęstsza przyczyna problemów w transakcjach bezpośrednich między stronami.

Nieodpowiednie zabezpieczenie zadatku lub zaliczki

Przekazywanie środków finansowych zawsze powinno być odpowiednio zabezpieczone. Wiele osób popełnia błąd, przekazując zadatek bez właściwej umowy przedwstępnej lub innego dokumentu zabezpieczającego.

Umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, co daje dodatkowe zabezpieczenie w przypadku wycofania się jednej ze stron. Należy w niej precyzyjnie określić warunki zwrotu lub przepadku zadatku.

Unikaj przekazywania większych kwot pieniędzy bez odpowiedniego potwierdzenia i zabezpieczenia. Transakcje gotówkowe bez pośrednika wymagają szczególnej ostrożności i najlepiej, aby odbywały się za pośrednictwem banku, co zapewnia ślad transakcji.

Pomijanie istotnych klauzul w umowach

Umowy związane z obrotem nieruchomościami są skomplikowane i powinny zawierać szereg istotnych klauzul chroniących interesy obu stron. Brak doświadczenia może prowadzić do pominięcia kluczowych zapisów.

W umowie przedwstępnej należy precyzyjnie określić stan techniczny nieruchomości, termin wydania nieruchomości oraz odpowiedzialność za ewentualne wady ujawnione po transakcji. Warto również uwzględnić klauzule dotyczące rozliczenia mediów czy podatku od nieruchomości.

Szczególnie ważne jest dokładne opisanie wszystkich ruchomości, które pozostają lub nie pozostają w mieszkaniu. Kupno mieszkania bez pośrednika często prowadzi do nieporozumień właśnie w tej kwestii.

Brak profesjonalnej wyceny nieruchomości

Ustalenie odpowiedniej ceny nieruchomości bez profesjonalnej wyceny może prowadzić do znaczących strat finansowych. Często sprzedający zawyżają cenę, licząc na negocjacje, a kupujący nie mają odpowiednich narzędzi do weryfikacji realnej wartości.

Warto rozważyć zlecenie wyceny rzeczoznawcy, która będzie stanowić obiektywne odniesienie w negocjacjach. Koszt takiej usługi zwykle zwraca się w postaci korzystniejszej ceny transakcyjnej.

Na portalach takich jak mieszkania na sprzedaż bez pośredników można znaleźć aktualne oferty, które pomogą zorientować się w cenach rynkowych, jednak profesjonalna wycena daje pełniejszy obraz wartości konkretnej nieruchomości.

Zaniedbanie kontroli stanu technicznego

Kupujący często popełniają błąd, nie przeprowadzając dokładnej kontroli stanu technicznego nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości bez pośrednika wymaga od kupującego szczególnej czujności w tej kwestii.

Warto zatrudnić specjalistę, który przeprowadzi inspekcję budynku i wykryje ewentualne wady konstrukcyjne, problemy z instalacjami czy zawilgoceniem. Koszty naprawy ukrytych wad mogą znacząco przewyższyć oszczędności na prowizji pośrednika.

Szczególnej uwagi wymagają instalacje elektryczne, hydrauliczne oraz stan dachu i fundamentów. W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych warto również sprawdzić stan części wspólnych i plany remontowe wspólnoty lub spółdzielni.

Niezabezpieczenie się przed roszczeniami osób trzecich

Jednym z mniej oczywistych zagrożeń są potencjalne roszczenia osób trzecich do nieruchomości. Mogą one wynikać z nieuregulowanych spraw spadkowych, dawnych umów czy praw do nieruchomości nabytych przez zasiedzenie.

Przed finalizacją transakcji bez pośrednika nieruchomości warto sprawdzić, czy nie toczą się postępowania sądowe dotyczące nieruchomości oraz czy sprzedający jest jej jedynym właścicielem. W przypadku małżeństw konieczna jest zgoda współmałżonka, nawet jeśli nieruchomość formalnie należy tylko do jednej osoby.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być wykupienie ubezpieczenia tytułu prawnego, które chroni przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich ujawnionymi po zakupie.

Brak odpowiedniego przygotowania do aktu notarialnego

Nieprzygotowanie do aktu notarialnego może skutkować opóźnieniami, dodatkowymi kosztami lub nawet unieważnieniem transakcji. Kupno mieszkania bezpośrednio od właściciela wymaga dobrego przygotowania do finalizacji u notariusza.

Przed spotkaniem u notariusza należy zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, dokumenty tożsamości czy niezbędne zgody. Warto również wcześniej ustalić sposób płatności i przygotować środki finansowe.

Notariusz powinien otrzymać wcześniej wszystkie dokumenty do analizy, co pozwoli na sprawne przeprowadzenie transakcji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w ostatniej chwili.

Ignorowanie aspektów podatkowych i opłat

Transakcje nieruchomości wiążą się z różnymi podatkami i opłatami, których ignorowanie może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i prawnych. Sprzedaż mieszkania bez pośrednika wymaga samodzielnego zapoznania się z tymi kwestiami.

Kupujący musi liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, chyba że spełnia warunki zwolnienia. Sprzedający może podlegać podatkowi dochodowemu, jeśli sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Dodatkowe koszty to taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne prowizje bankowe przy kredycie hipotecznym. Warto dokładnie zaplanować budżet, uwzględniając wszystkie te pozycje.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości bez pośrednika może przynieść znaczące oszczędności, ale wymaga też większego zaangażowania i wiedzy. Unikając opisanych powyżej błędów, zwiększasz szanse na bezpieczną i satysfakcjonującą transakcję.

Pamiętaj, że nawet rezygnując z usług pośrednika, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach lub notariuszem na wcześniejszym etapie. Koszt takiej konsultacji jest niewielki w porównaniu do potencjalnych strat wynikających z nieświadomości prawnej.

Firma Budben oraz portale z mieszkaniami na sprzedaż bez pośredników oferują coraz więcej narzędzi ułatwiających bezpieczne przeprowadzenie transakcji bezpośrednich, ale ostateczna odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich formalności spoczywa na stronach umowy.